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...schreibt Spiegel Online am 3.8.
Inflation und hohe Finanzierungskosten führten dazu, dass die Preisentwicklung am Immobilienmarkt in den vergangenen 15 Monaten nur eine Richtung kannte: abwärts.
Nun ist dieser Trend nach Angaben des Kieler Wirtschaftsforschungsinstitutes IfW zum Stillstand gekommen. Der Markt scheint sich zu erholen – zumindest vorerst.
»Gegenüber dem ersten Quartal 2023 ziehen viele Preise sogar wieder leicht an, allerdings zeigt sich noch ein deutliches Minus gegenüber dem Vorjahr und den Höchstständen«, schreibt das IfW.
Man sollte hierbei aber auch beachten, dass solche Gegenbewegungen nach etwa 15 Monaten starkem Preisrückgang nicht ungewöhnlich sind. Bei weiterem Rückgang der Inflationsraten und der Zinsen wird sich zeigen, in welche Richtung der Markt sich entwickeln wird.
Durchschnittliche Preisentwicklung seit Mitte 2022
Die Preise haben sich regional und nach Immobilienart in den vergangenen 12 Monaten im Bundesdurchschnitt sehr unterschiedlich entwickelt.
Eigentumswohnungen - 9,9 %
Einfamilienhäusern - 10,5 %
Mehrfamilienhäuser - 20,9 %.
Preise in Metropolen ziehen sogar leicht an
Im vergangenen Quartal ist diese Entwicklung zum Stillstand gekommen. Teilweise waren wieder Preissteigerungen zu verzeichnen:
Bundesdurchschnitt
Eigentumswohnungen - 0,3 %
für Einfamilienhäuser + 2,3 %
Mehrfamilienhäuser + 1,8 %
Noch besser sieht die Marktentwicklung in den Topmetropolen Berlin, Düsseldorf, Köln, München und Stuttgart aus. Hier hätten die Preise für Eigentumswohnungen im Vergleich zum Vorquartal größtenteils auch wieder angezogen, berichten die IfW-Ökonomen.
An diesen Standorten geht auch die Schere zwischen Mietnachfrage und Angebot aufgrund der nachlassenden Bautätigkeiten immer weiter auseinander.
In Berlin lagen binnen Jahresfrist die durchschnittlichen Mietpreissteigerungen bei ca. 9,3%. Die höchsten Steigerungen von bis zu ca. 17,8% wurden in Friedrichshain erzielt.
Diese Entwicklung spricht deutlich für die Wohnimmobilie als Renditeanlage und als Vorsorge vor Inflationsverlusten.
Nach teilweise dramatischen Umsatzrückgängen von bis zu 58% gegenüber dem Vorjahresquartal scheint sich auch diese Entwicklung zu beruhigen. Der Markt befindet sich in einer Findungsphase und viele Investoren müssen ihre Anlagekriterien an die aktuelle Zinssituation neu ausrichten: „Cash is King“
Die meisten Branchenexperten gehen davon aus, dass sich der Markt ab 2024 neu belebt.
Das Münchner Ifo-Institut erwartet, dass die Immobilienpreise in Deutschland in den kommenden 10 Jahren um durchschnittlich 7,2% p.a. steigen werden.
Seit Monaten lesen wir regelmäßig die negativen Berichte über den Rückgang der Neubauaktivitäten im Wohnungsbau. Gleichzeitig steigt die Nachfrage nach Wohnraum. Die Schere von Angebot und Nachfrage geht immer weiter auseinander, was besonders in den Ballungsgebieten zu extrem steigenden Mieten führt.
Um der Wohnungsbaukrise Herr zu werden, plant die Bundesbauministerin Klara Geywitz, ab dem kommenden Jahr die Abschreibungsmöglichkeiten für den Neubau erheblich zu erhöhen.
Nach ihrem Vorschlag können in den ersten 4 Jahren jährlich 7 % der Baukosten abgeschrieben werden. In den darauf folgenden 4 Jahren nochmals 5% jährlich. Das ergibt eine Abschreibungsquote von 48% in den ersten 8 Jahren.
Daran anschließend können mit der sogenannten degressiven AfA (Absetzung für Abnutzung) in den darauffolgenden 26 Jahren weitere 2 Prozent abgeschrieben werden. Diese steuerliche Entlastung ist befristet bis zum Jahr 2030.
Geywitz erklärt, dass sie mit ihrem Vorschlag die Bauwirtschaft stabilisieren und mehr bezahlbaren Wohnraum in Deutschland schaffen wolle.
Im Tagesspiegel vom 1.7. gab es ein sehr interessantes Interview mit der Geschäftsführerin von ImmoScout 24.
Sehr aufschlussreich war ihre Einschätzung, dass die starke Preiskorrektur der vergangenen 15 Monate sich in dieser Form nicht weiter fortsetzen wird. Sie sehe keine weiteren Preisrückgänge sondern erwarte eher eine Stabilisierung des Marktes mit einer Seitwärtsbewegung.
Außerdem meinte sie, dass man den Markt mehr differenzieren müsse. So waren zum Beispiel die Preisrückgänge in den 7 größten Städten Deutschlands wesentlich geringer als im Bundesdurchschnitt.
Bundesweit legten die Angebotspreise im 1. Quartal 23 gegenüber dem 4. Quartal 22 sogar wieder bis zu 2% zu.
Für die eher positive Grundeinschätzung sieht sie mehrere Gründe:
1. Die Investoren haben sich mittlerweile an das gestiegene Zinsniveau gewöhnt
2. Der teilweise dramatische Preisanstieg im Bereich der Baumaterialien hat sich beruhigt bzw. gedreht.
3. Der steigende Druck auf den Mietmarkt macht die Wohnimmobilie, besonders in den Wirtschaftsmetropolen wieder attraktiver
Immobilienfinanzierungen
Die Anforderungen an die Bonität der Investoren und die Höhe des erforderlichen Eigenkapitals sind gestiegen. Die 100%-Finanzierungen der vergangenen Jahre sind Historie.
Diese neue Entwicklung wird auch zu einer weiteren Stabilisierung des Marktes beitragen.
Kapitalanlage mit Weitblick
Immer mehr Privatinvestoren sind bei der Suche nach eine mittel - bis langfristig soliden und attraktiven Kapitalanlage aufgrund der starken Schwankungen an den Kapitalmärkten verunsichert.
Beim Abwägen von Chancen und Risiken erfreuen sich Ferienimmobilien einer stetig wachsenden Beliebtheit. Sie bieten eine ideale Kombination vom eigenen Urlaubsvergnügen mit einer attraktiven Mietverzinsung:
In den vergangenen 20 Jahren unserer Aktivitäten im Bereich Ferienimmobilien haben wir immer wieder von den Eigentümern erfahren, dass ihre Mieterträge nach allen Kosten zwischen ca. 4,5% bis ca. 5,5% p.a. liegen.
Hinzu kommt für viele Eigentümer der psychologische Vorteil, dass man immer nur kurz laufende Mietverträge hat. Das kann sowohl Vorteile bringen wie z.B. Problemvermeidung mit dem Dauermieter, aber auch den Nachteil von schwankenden Mieterträgen.
Erfahrungsgemäß werden viele Buchungen für das kommende Jahr zum Ende des aktuellen Urlaubes schon geplant. Bei einem verregneten Sommer kann man deshalb davon ausgehen, dass die Gäste mit der neuen Buchung so lange wie möglich warten um zu schauen, wie sich der Sommer abzeichnet.
Aber Urlaub in Deutschland ist wieder „en vogue“. Viele traditionelle Ferienregionen rund um das Mittelmeer haben in den vergangenen Jahren aufgrund verschiedener Faktoren an Attraktivität verloren. Das Reiseziel in Deutschland ist bequem mit dem Auto zu erreichen und ist nicht „Streik gefährdet“.
Beim Urlaub in Deutschland stehen folgende Regionen im Mittelpunkt:
- Nord- und Ostseeküste verzeichnen eine kontinuierlich steigende Nachfrage
- Mecklenburg-Vorpommern mit seinen Seen und Naturparks
- Bayern und Baden-Württemberg mit den Bergen sowie den zahlreichen Seen
Hierbei hat Mecklenburg-Vorpommern mittlerweile vor Bayern den Platz 1 übernommen.
Besonderheiten bei Ferienimmobilien
1. Umsatzsteuer-Option
Bei Bauträger-Angeboten kann der Investor bei Kauf die 19% Umsatzsteuer bei der gewerblichen Vermietung sparen. Nach aktuellem Steuerrecht unterliegen dafür die Mieteinnahmen für 10 Jahre Vermietung der Umsatzsteuer von 7%.
2. Vorsicht mit der Eigennutzung bei der Umsatzsteuer-Option
Wir hören oft von Kaufinteressenten, dass sie in ihren Vermietungsverträgen eine unentgeltliche Eigennutzung von bis zu 4 Wochen im Jahr zugesagt bekommen.
Achtung, hier droht die Gefahr der steuerlichen Liebhaberei. Das jeweilige Wohnsitz Finanzamt kann die Gewinnerzielungsabsicht in Frage stellen, wenn der Anteil der unentgeltlichen Eigennutzung, besonders in Saisonzeiten, zu hoch ist.
Stimmen Sie deshalb die Eigennutzung immer individuell mit der Vermietungsagentur ab.
3. Vermietung / Verwaltung von Ferienimmobilien
Für eine erfolgreiche Vermietung ist eine erfahrene Vermietungsagentur eine wichtige Voraussetzung.
Diese kostet zwar eine Vermietungsprovision, aber entscheidend ist das Ergebnis. Darüber hinaus empfehlen wir unseren Kunden auch eigene Vermietungsanzeigen zu schalten, um das Ergebnis zu optimieren.
Zu einer guten Vermietungsagentur gehört auch der Service der Schlüsselübergabe sowie der Reinigungsservice.
4. Finanzierung
Man sollte wissen, dass nicht jede Bank Ferienimmobilien finanziert, da es Spezialfinanzierungen sind. Es ist deshalb keine Qualitätseinstufung, wenn die Hausbank Ihr Wunschobjekt nicht finanziert, sondern eher eine geschäftspolitische Entscheidung.
Fragen Sie uns nach Banken, die Ferienimmobilien finanzieren.